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    城中村改造補城市發展短板

    臨房網 2023-08-30 16:29
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      今年以來,中央多次強調在超大特大城市推進城中村改造。4月28日,中共中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。日前,國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

      超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房,但其在基礎設施、公共服務、衛生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村,不僅是滿足人民對美好生活的期待,也將成為提振內需潛力的重要路徑。

      促城市均衡發展

      根據第七次全國人口普查數據,目前我國共有7個超大城市(城區常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區常住人口500萬至1000萬)?!俺筇卮蟪鞘惺菐訁^域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極。從國際上看,此類城市也都面臨著一些共性化挑戰,如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發展不均衡,因為各種原因在相對中心的區域形成了‘城中村’?!鼻迦A大學恒隆房地產研究中心主任吳璟告訴記者,“我國超大特大城市在快速城鎮化進程中,為實現相對低成本的擴張經常采用‘蛙跳’模式,即跳開建成區適當距離進行投資形成新的發展區位,在這一過程中,一些城中村就成為‘被忽略的角落’?!?/span>

      從需求端來看,租金低廉的城中村滿足了大量新市民、青年人和外來人口居住需求,但城中村在硬件條件和配套設施,尤其是消防安全、公共衛生、社會治安、災害防控等方面存在不少隱患。

      在此背景下,《指導意見》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村作為改造重點?!斑@對于促進城市內部均衡發展、滿足人民美好居住生活需求具有重要意義。城中村改造中還勢必會引入高質量的公共配套設施和商業服務設施,對拉動內需也將發揮積極作用?!眳黔Z說。

      中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟認為,規范城中村住房的發展,有助于補齊基礎設施和公共服務短板,發揮政府公共投資帶動社會資本投資作用,提振新市民消費。

      “擴大內需的潛力群體主要是新市民、年輕人和外來人口,他們對融入城市、享受均等化的城市公共服務有強烈訴求?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,讓城中村和城市實現公共服務均等化、全覆蓋,對改善民生和激發內需潛力有重要促進作用。

      達到多元化效果

      和此前的棚戶區改造相比,本輪城中村改造在實施對象、建設模式、目標效果、政策背景等方面都有較大不同。棚戶區改造主要針對城鎮國有土地,原來的居民以貨幣化安置或者實物安置為主,而城中村改造主要針對的是集體土地,多元主體之間關系更復雜、改造難度更大,更依賴機制創新。

      “此前的棚戶區改造大規模采用拆除重建的方式,此次《指導意見》明確,本輪城中村改造應根據實際情況綜合采用‘留改拆’等模式?!眳黔Z認為,綜合整治、有機更新等翻新類改造模式將成為大多數項目的選擇,拆除重建模式很可能僅應用于少數不具備繼續使用條件的建筑,尤其是危房,是“需要拆才拆”。

      在21個超大特大城市中,部分城市已出臺城中村改造相關規劃。今年,深圳市啟動了城中村保障性住房規?;焚|化改造提升行動,計劃在2023年推進4.9萬套(間)城中村規?;焚|化改造提升項目。過去3年,上海市完成了中心城區成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶,2023年至2025年計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目,每年新啟動10個改造項目。作為“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一,廣州市發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

      “本輪城中村改造是在新的城市更新行動理念和政策體系下開展的,未來在實施模式、實施強度、資金來源方面和棚改相較均會有所不同。本輪城中村改造的目標更加多元化,將兼顧住房保障需求、產業轉型升級、城市功能補短板等?!敝兄秆芯吭赫{查事業部運營總監吳建欽告訴記者,從廣州征求意見稿可以看出,未來城中村改造的目的是多元化的,現階段要加強住房保障和人才安居、傳統產業轉型升級、加強歷史文化保護等。

      兼顧“宜居”和“可負擔”

      目前,超大特大城市中相當一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋,這些房屋位置好、面積小、租金低,為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設施、解決安全隱患的同時,保障租客的相關權益,是需要各方綜合考慮的重點和難點之一。

      如何將城中村改造與保障性住房建設結合好?易成棟認為,由政府出資建設基礎設施,提供公共服務。由住房租賃企業對城中村住房進行規?;y租改造,可以實現農村房源的統一租賃和持有、統一改造、統一運營。住房租賃企業通過自籌資金和信貸支持來實現對城中村住房規?;y租改造。

      “城中村改造應當平衡好‘宜居’和‘可負擔’之間的關系。本輪城中村改造中,不僅要保護作為產權人的村民的利益,還要高度重視租住群體的居住權益?!眳黔Z表示,在改造中,政府可將目前分散化、非正式的租賃住房整合納入保障性租賃住房管理范疇。深圳等城市目前正在嘗試的統租模式就是一個例子。但不管采取何種模式,都應當為各類補貼和支持工具預留著力點,確保租金保持在可支付水平。

      《指導意見》在統籌層面強調“城市人民政府負主體責任”,在實施層面強調“發揮市場在資源配置中的決定性作用”,尤其是“鼓勵和支持民間資本參與”,多渠道籌措改造資金。

      吳璟表示,城市政府、村集體、專業化機構、社會資本4類主體各自發揮作用?!按寮w代表以持有長期收益性資產的方式取代傳統的一次性貨幣化補償,降低初期投入資金規模;專業化機構發揮專業技術和管理優勢,提升改造過程的投入產出比;政府在金融、規劃等方面提供支持措施,進一步提升改造項目的財務可行性。通過以上合力,形成合理的回報預期,吸引社會資本進入,從而為改造項目提供關鍵資金來源?!?/span>

      超大特大城市的發展正在由“增量擴張”轉為“存量更新”。城中村改造將逐步推進,這不僅僅是改善民生、擴大內需的需要,也將是推動城市高質量發展、打造新一輪城市競爭力的關鍵。

    來源:經濟日報


      編輯者:zyf0539

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